Bai viet
Bạn đang bán tốt ở mặt bằng này được hai năm. Một hôm chủ nhà gọi: từ tháng sau tiền thuê tăng từ mười hai triệu lên mười lăm triệu. Bạn nghe xong lạnh người. Ba triệu mỗi tháng là ba mươi sáu triệu mỗi năm. Cửa hàng lời mỗi tháng mười triệu thì mất gần một phần ba.
Đây là tình huống mà hầu hết chủ cửa hàng nhỏ đều gặp khi hợp đồng thuê hết hạn. Giá thuê tăng là chuyện bình thường của thị trường, nhưng tăng bao nhiêu và bạn phản ứng thế nào mới quyết định cửa hàng sống hay chết. Bài này đưa ra cách xử lý từng bước: tính khả năng chịu đựng, đàm phán với chủ nhà, cắt chi phí bù tiền thuê, và biết khi nào nên chuyển đi.
Tính khả năng chịu đựng trước khi đàm phán
Bước đầu tiên không phải là gọi lại cho chủ nhà mà là ngồi xuống tính con số. Bạn cần biết cửa hàng mình chịu được mức tăng tới đâu.
Lấy tiền thuê mới chia cho doanh thu trung bình ba tháng gần nhất. Ví dụ doanh thu một trăm triệu, tiền thuê mới mười lăm triệu thì tỷ lệ là mười lăm phần trăm. Đây là mức an toàn: cửa hàng nhỏ nên giữ tiền thuê dưới mười lăm phần trăm doanh thu.
Nếu tỷ lệ từ mười lăm đến hai mươi phần trăm thì chấp nhận được nhưng phải bù bằng cách khác. Nếu trên hai mươi phần trăm thì nguy hiểm: một tháng bán chậm là lỗ ngay. Lúc đó bạn cần đàm phán mạnh hoặc tính chuyện chuyển.
Tiếp theo tính điểm hòa vốn mới. Với tiền thuê tăng ba triệu mỗi tháng và lời gộp ba mươi phần trăm, bạn cần tăng thêm mười triệu doanh thu mỗi tháng để bù tiền thuê tăng. Hỏi bản thân: tăng mười triệu doanh thu có khả thi không? Nếu có thì chấp nhận được. Nếu không thì phải cắt chi phí hoặc giảm mức tăng qua đàm phán.
Cuối cùng tính tổng chi phí cố định mới. Cộng tiền thuê mới vào lương, điện nước và chi phí cố định khác. So với doanh thu hiện tại còn lời bao nhiêu. Nhiều chủ cửa hàng chỉ nhìn tiền thuê mà quên cộng các chi phí khác, nên tưởng còn lời mà thực ra đã hòa. Cách tính điểm hòa vốn chi tiết đã nói trong bài điểm hòa vốn cửa hàng nhỏ bao lâu hoàn vốn.
Ba con số này là vốn liếng để bạn đi đàm phán. Chủ nhà chỉ nghe con số, không nghe cảm xúc.
Đàm phán với chủ nhà: chuẩn bị trước nói sau
Nhiều chủ cửa hàng đàm phán bằng cảm xúc: than bán ế, xin đừng tăng, hứa sẽ cố gắng. Chủ nhà nghe xong vẫn tăng vì họ chỉ quan tâm con số. Bạn cần đàm phán bằng dữ liệu.
Chuẩn bị thứ nhất là giá thuê mặt bằng xung quanh. Đi hỏi giá ba đến năm mặt bằng gần nhất có diện tích tương đương. Nếu mặt bằng ngang tiền thuê chỉ mười hai triệu thì bạn có cơ sở nói: xung quanh chỉ mười hai, anh tăng lên mười lăm thì em phải đi. Chủ nhà sợ nhất là mặt bằng trống ba tháng: mất ba mươi sáu triệu tiền thuê hụt và tốn tiền tìm khách mới.
Chuẩn bị thứ hai là lịch sử thanh toán của bạn. Nếu hai năm qua bạn trả đúng hạn, giữ nhà sạch sẽ, không nợ nần thì đó là giá trị. Nói rõ với chủ nhà: em là khách trả đúng hạn, ở lâu dài, anh không phải lo tìm người mới. Nhiều chủ nhà sẵn sàng bớt tăng để giữ khách tốt.
Chuẩn bị thứ ba là đề xuất ký hợp đồng dài hạn. Hầu hết chủ nhà muốn tăng giá vì sợ lạm phát. Bạn đề xuất: ký ba năm, năm đầu mười ba triệu, năm hai mười bốn, năm ba mười lăm. Tổng ba năm họ thu được nhiều hơn mà bạn có thời gian tăng doanh thu dần. Đây là cách mà cả hai bên đều thắng.
Ngoài ra nên thỏa thuận rõ các điều khoản khác khi đàm phán. Ví dụ chủ nhà không được tăng thêm trong thời gian hợp đồng, và báo trước ba tháng nếu không gia hạn. Kinh nghiệm đọc hợp đồng thuê đã nói trong bài hợp đồng thuê mặt bằng cần đọc kỹ điều gì. Viết mọi thỏa thuận thành văn bản và cả hai cùng ký, đừng thỏa thuận miệng.
Cắt chi phí bù tiền thuê tăng
Giả sử đàm phán xong tiền thuê vẫn tăng hai triệu mỗi tháng. Bạn cần bù hai triệu này bằng cách khác mà không đụng đến giá bán.
Cách thứ nhất là rà lại chi phí điện nước và vật tư. Quán ăn thay bóng đèn thường bằng đèn tiết kiệm, kiểm tra tủ lạnh có tốn điện không, tắt thiết bị khi không dùng. Tạp hóa kiểm tra hao hụt, hàng hết date, và nhập hàng đúng lượng để không tồn vốn. Hai triệu mỗi tháng là sáu mươi nghìn mỗi ngày, hoàn toàn có thể bù bằng tiết kiệm nhỏ.
Cách thứ hai là tăng giá bán nhẹ cho nhóm hàng lời thấp. Không tăng toàn bộ mà chỉ tăng những món mà khách không nhạy cảm về giá. Ví dụ quán ăn tăng giá nước uống thêm hai nghìn, tạp hóa tăng giá nhóm hàng phụ thêm vài trăm đồng. Tăng khéo thì doanh thu tăng mà khách không phản ứng.
Cách thứ ba là tăng doanh thu bằng bán thêm. Mỗi hóa đơn bán thêm một món nhỏ là tăng doanh thu mà không tốn thêm tiền thuê. Đào tạo nhân viên mời khách mua thêm, bày hàng bắt mắt ở quầy thu ngân, và làm combo. Ba triệu tiền thuê tăng chia cho ba mươi ngày là một trăm nghìn mỗi ngày, chỉ cần bán thêm vài món là đủ.
Cách thứ tư là cho thuê lại một phần nếu mặt bằng rộng. Góc nhỏ trước cửa cho xe đẩy bán nước, hoặc kệ trống cho nhà cung cấp trưng bày có trả phí. Một đến hai triệu mỗi tháng từ cho thuê lại là chuyện bình thường với mặt bằng mặt tiền. Hỏi ý chủ nhà trước và ghi vào hợp đồng phụ để tránh tranh chấp về sau.
Mặt tiền hay trong hẻm: tính lại vị trí
Khi tiền thuê tăng, nhiều chủ cửa hàng tự hỏi: vị trí này có xứng đáng không? Có nên chuyển vào hẻm rẻ hơn không? Đây là câu hỏi cần tính toán nghiêm túc.
Mặt tiền có ưu điểm là lượng khách đi ngang cao, dễ thu hút khách mới, và thương hiệu dễ nhớ. Nhưng tiền thuê mặt tiền thường gấp đôi trong hẻm. Nếu cửa hàng bạn chủ yếu sống bằng khách quen thì mặt tiền không còn quan trọng bằng, chuyển vào hẻm rẻ hơn vẫn giữ được khách. Phân tích chi tiết đã nói trong bài thuê mặt tiền hay trong hẻm.
Ngược lại nếu cửa hàng sống bằng khách vãng lai thì mặt tiền là bắt buộc. Quán ăn sáng, cà phê mang đi, tạp hóa tiện lợi đều cần vị trí dễ thấy. Chuyển vào hẻm thì mất hết khách mới và doanh thu giảm mạnh hơn cả tiền thuê tiết kiệm được.
Cách tính là so sánh tiền thuê tiết kiệm được với doanh thu dự kiến mất đi. Ví dụ chuyển vào hẻm tiết kiệm năm triệu tiền thuê nhưng mất ba mươi phần trăm doanh thu vì không còn khách vãng lai. Với doanh thu một trăm triệu thì mất ba mươi triệu để tiết kiệm năm triệu, hoàn toàn không đáng. Nhưng với cửa hàng online và giao hàng thì mất không đáng kể.
Khi nào nên chuyển mặt bằng
Có ba dấu hiệu cho thấy bạn nên chuyển thay vì chịu giá mới.
Dấu hiệu thứ nhất là tiền thuê vượt quá hai mươi phần trăm doanh thu và không bù được. Bạn đã tính mọi cách cắt chi phí và tăng giá mà vẫn lỗ thì ở lại chỉ làm lỗ thêm. Chuyển sớm khi còn tiền dự phòng rẻ hơn chuyển muộn khi đã cạn tiền.
Dấu hiệu thứ hai là chủ nhà tăng quá cao so với mặt bằng xung quanh và không chịu đàm phán. Ví dụ xung quanh chỉ mười hai triệu mà chủ đòi mười sáu, tăng ba mươi ba phần trăm. Ở lại là bạn đang trả giá cao hơn thị trường mỗi tháng. Tìm mặt bằng khác tương đương với giá hợp lý hơn, rồi báo khách quen trước một tháng.
Dấu hiệu thứ ba là chủ nhà không muốn ký hợp đồng dài hạn hoặc hay gây khó dễ. Kiểu chủ này năm nào cũng đòi tăng, không cho sửa chữa, và báo dời bất cứ lúc nào. Ở với họ thì năm nào cũng lặp lại cảnh này. Chuyển đi một lần cho yên, dù tốn chi phí chuyển ban đầu.
Chi phí chuyển gồm tiền cọc mặt bằng mới, tiền sửa chữa, và tiền mất doanh thu trong thời gian chuyển. Tính tổng chi phí này so với số tiền thuê tiết kiệm được trong một năm. Nếu tiết kiệm được nhiều hơn chi phí chuyển thì đáng chuyển. Nhiều chủ cửa hàng sợ tốn tiền chuyển nên cứ ở lại và lỗ dần mỗi tháng, cuối cùng lỗ nhiều hơn cả tiền chuyển.
Bảng so sánh nhanh
| Việc cần làm | Làm đúng | Làm sai |
|---|---|---|
| Tính khả năng chịu đựng | Tỷ lệ thuê trên doanh thu, điểm hòa vốn mới | Đồng ý ngay bằng cảm xúc |
| Đàm phán | Bằng giá xung quanh, lịch sử trả, hợp đồng dài hạn | Than ế, xin đừng tăng |
| Thỏa thuận | Viết văn bản, cả hai cùng ký | Thỏa thuận miệng |
| Bù tiền thuê | Tiết kiệm, tăng giá nhẹ, bán thêm | Chịu lỗ hoặc tăng giá sốc |
| Tính vị trí | So sánh tiền tiết kiệm với doanh thu mất | Chuyển vào hẻm mà không tính khách vãng lai |
| Quyết định chuyển | Khi vượt 20% doanh thu, chênh thị trường, chủ khó | Ở lại lỗ dần mỗi tháng |
Ví dụ thực tế tại cửa hàng thời trang
Chị Lan bán quần áo ở mặt tiền, tiền thuê mười hai triệu. Chủ nhà đòi tăng lên mười lăm triệu khi hết hợp đồng. Doanh thu cửa hàng trung bình chín mươi triệu, lời gộp bốn mươi lăm phần trăm.
Chị tính: mười lăm trên chín mươi là mười sáu phẩy bảy phần trăm, chấp nhận được nhưng phải bù. Tiền thuê tăng ba triệu, cần tăng thêm khoảng sáu phẩy bảy triệu doanh thu với lời gộp bốn mươi lăm phần trăm để bù. Chị thấy khả thi vì cửa hàng đang tăng trưởng.
Chị đàm phán với chủ nhà: xung quanh chỉ mười hai đến mười ba triệu, em trả đúng hạn hai năm nay, và đề xuất ký ba năm với lộ trình mười ba, mười bốn, mười lăm. Chủ nhà đồng ý vì sợ trống nhà.
Năm đầu chỉ tăng một triệu, chị bù bằng cách tăng giá nhẹ nhóm phụ kiện và bán thêm túi đi kèm. Năm hai và năm ba doanh thu đã tăng nên mười bốn và mười lăm triệu không còn là gánh nặng. Chị tránh được cú sốc ba triệu ngay lập tức và có ba năm yên ổn để phát triển.
Nếu chị đồng ý ngay mười lăm triệu thì tháng đầu đã hụt ba triệu và phải xoay xở gấp. Nhờ đàm phán bằng con số và ký dài hạn mà cửa hàng vẫn chạy êm qua đợt tăng giá.
Điều cần nhớ
Giá thuê tăng là chuyện bình thường nhưng phản ứng của bạn mới quyết định kết quả. Bốn bước theo thứ tự: tính tỷ lệ thuê trên doanh thu để biết chịu được không, đàm phán bằng giá xung quanh và hợp đồng dài hạn, bù phần tăng bằng tiết kiệm và bán thêm, và chuyển đi nếu vượt quá hai mươi phần trăm doanh thu mà không bù được. Đừng đồng ý ngay trong lần nói chuyện đầu tiên, luôn cần một đêm về tính con số. Khi có con số trong tay thì bạn nói chuyện với chủ nhà tự tin hơn nhiều.
Cần tư vấn theo ngành, gọi hotline/Zalo 0907.943.968.
Bài viết này mang tính tham khảo chung. Tỷ lệ tiền thuê hợp lý khác nhau ở từng ngành và khu vực, nên bạn nên dùng làm khung rồi điều chỉnh theo doanh thu thực tế của cửa hàng mình.