Hợp đồng thuê mặt bằng cần đọc kỹ điều gì trước ký

Hợp đồng thuê mặt bằng là giấy tờ quan trọng nhất khi mở cửa hàng. Nhiều chủ cửa hàng đọc lướt, ký xong mới phát hiện điều khoản khó hiểu. Đến lúc chủ nhà tăng giá, phạt, hoặc yêu cầu chuyển đi thì mới biết hợp đồng có gì.

Việc đầu tiên là đọc kỹ trước khi ký. Không nên vội vàng ký vì sợ mất mặt bằng. Mất mặt bằng còn tìm lại được, ký sai hợp đồng thì mất tiền mất thời gian.

Hợp đồng thuê mặt bằng không cần phải phức tạp. Chỉ cần rõ ràng về giá thuê, thời hạn, và điều khoản phạt. Ba điều này rõ ràng thì cả hai bên yên tâm.

Giá thuê ghi thế nào cho rõ

Giá thuê phải ghi rõ số tiền cụ thể. Ví dụ mười triệu đồng mỗi tháng, không ghi "giá thuê thỏa thuận". Ghi rõ số tiền thì không tranh chấp sau này.

Nên ghi rõ thời điểm tăng giá. Ví dụ mỗi năm tăng năm phần trăm, hoặc tăng theo giá thị trường. Không ghi rõ thì chủ nhà tăng bao nhiêu cũng được. Đây là điều khoản quan trọng nhất.

Nên ghi rõ phương thức thanh toán. Chuyển khoản, tiền mặt, hay trả trước một tháng. Ghi rõ thì cả hai bên biết, không tranh chấp.

Nên ghi rõ tiền cọc. Cọc bao nhiêu, trả lại khi nào, trừ khi nào. Ghi rõ thì khi chấm dứt hợp đồng, cả hai bên biết tiền cọc xử lý thế nào.

Thời hạn hợp đồng bao lâu

Thời hạn hợp đồng thường ba đến năm năm. Ngắn quá thì chủ nhà tăng giá mỗi năm, dài quá thì cửa hàng bị khó thay đổi. Ba năm là vừa: đủ để cửa hàng ổn định, đủ để chủ nhà yên tâm.

Nếu thuê dài hơn năm năm thì nên có điều khoản tăng giá theo thời gian. Ví dụ mỗi hai năm tăng một lần, hoặc tăng theo giá thị trường. Không có điều khoản này thì chủ nhà tăng giá bất cứ lúc nào.

Nên có điều khoản gia hạn. Hết hạn hợp đồng thì cửa hàng được ưu tiên gia hạn, hoặc chủ nhà phải báo trước. Không có điều khoản này thì chủ nhà không gia hạn, cửa hàng phải chuyển đi.

Nên có điều khoản chấm dứt sớm. Cửa hàng muốn chuyển đi sớm thì phải báo trước bao lâu, phạt bao nhiêu. Ghi rõ thì cả hai bên biết, không tranh chấp.

Điều khoản phạt ghi thế nào

Điều khoản phạt phải rõ ràng. Ví dụ trả phòng trước hạn thì phạt một tháng tiền thuê, hoặc phạt theo số ngày còn lại. Ghi rõ thì không tranh chấp.

Nên có điều khoản phạt cho chủ nhà. Chủ nhà tăng giá đột ngột thì phạt, hoặc chủ nhà yêu cầu chuyển đi không lý do thì phạt. Ghi rõ thì chủ nhà không tùy ý.

Nên có điều khoản phạt cho cả hai bên. Cửa hàng trả phòng trước hạn thì phạt, chủ nhà tăng giá đột ngột thì phạt. Cả hai bên đều có trách nhiệm, không bên nào được lợi.

Không nên để điều khoản phạt mơ hồ. Ví dụ "phạt theo thỏa thuận" là mơ hồ, không rõ ràng. Ghi rõ số tiền hoặc tỷ lệ phạt, cả hai bên biết.

Tiền điện nước tính thế nào

Nên có đồng hồ riêng cho cửa hàng. Đồng hồ riêng thì tính theo giá bán lẻ, không bị tính chung với cả tòa nhà. Đồng hồ riêng cũng giúp cửa hàng kiểm soát tiêu thụ.

Nếu dùng chung đồng hồ thì phải có điều khoản chia theo tỷ lệ. Ví dụ cửa hàng dùng ba mươi phần trăm điện của tòa nhà, trả ba mươi phần trăm hóa đơn. Không có điều khoản này thì chủ nhà tính cả vào cửa hàng.

Nên ghi rõ giá điện nước. Giá điện bao nhiêu, giá nước bao nhiêu. Ghi rõ thì không tranh chấp khi giá tăng.

Nên ghi rõ ai trả tiền điện nước. Cửa hàng trả, hay chủ nhà trả rồi tính vào tiền thuê. Ghi rõ thì cả hai bên biết.

Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý

Cọc thường một đến ba tháng tiền thuê. Cọc nhiều quá thì cửa hàng thiếu vốn, cọc ít quá thì chủ nhà không yên tâm. Một tháng là phổ biến nhất.

Nên ghi rõ điều kiện trả lại tiền cọc. Trả lại khi nào, trừ khi nào. Ghi rõ thì khi chấm dứt hợp đồng, cả hai bên biết tiền cọc xử lý thế nào.

Nên ghi rõ điều kiện trừ tiền cọc. Ví dụ cửa hàng làm hỏng mặt bằng thì trừ tiền cọc, hoặc cửa hàng trả phòng trước hạn thì trừ tiền cọc. Ghi rõ thì không tranh chấp.

Không nên đặt cọc quá nhiều. Cọc nhiều thì cửa hàng thiếu vốn lúc mới mở. Một tháng là đủ, vừa để chủ nhà yên tâm, vừa không làm cửa hàng thiếu vốn.

Khi chủ nhà tăng giá đột ngột

Chủ nhà tăng giá đột ngột là chuyện hay gặp. Hợp đồng không ghi rõ mức tăng giá thì chủ nhà tăng bao nhiêu cũng được. Đây là lý do phải đàm phán trước khi ký.

Nên đàm phán mức tăng giá trước khi ký. Ví dụ mỗi năm tăng năm phần trăm, hoặc tăng theo giá thị trường. Đàm phán trước thì cả hai bên biết, không tranh chấp sau này.

Nếu chủ nhà tăng giá quá cao thì nên đàm phán lại. Không nên chấp nhận tăng giá quá cao, cửa hàng sẽ không chịu nổi. Đàm phán lại, hoặc tìm mặt bằng khác.

Không nên làm những gì

Không nên ký hợp đồng mà chưa đọc kỹ. Đọc lướt, ký xong mới phát hiện điều khoản khó hiểu. Đọc kỹ trước khi ký, không vội vàng.

Không nên để hợp đồng mơ hồ. Ví dụ "giá thuê thỏa thuận" là mơ hồ, không rõ ràng. Ghi rõ số tiền, thời hạn, điều khoản phạt. Rõ ràng thì không tranh chấp.

Không nên để chủ nhà tính điện nước chung. Đồng hồ riêng thì tính theo giá bán lẻ, không bị tính chung với cả tòa nhà. Đồng hồ riêng cũng giúp cửa hàng kiểm soát tiêu thụ.

Sửa chữa mặt bằng ai lo

Mặt bằng xuống cấp theo thời gian: tường bong, ống nước rò, điện chập chờn. Hợp đồng nên ghi rõ ai lo khoản nào. Thường chủ nhà lo phần khung nhà, cửa hàng lo phần mình lắp thêm.

Sửa lớn như mái dột, tường nứt thì chủ nhà lo. Sửa nhỏ như bóng đèn cháy, vòi nước hỏng thì cửa hàng tự lo. Ghi rõ ranh giới này thì lúc hỏng không cãi nhau xem ai trả tiền.

Sửa chữa mà phải đóng cửa nghỉ bán thì ai chịu. Nên có điều khoản giảm tiền thuê những ngày phải nghỉ vì sửa nhà. Không có điều khoản này thì chủ nhà sửa cả tuần, cửa hàng mất cả tuần doanh thu.

Cửa hàng muốn sửa lại mặt bằng cho đẹp thì phải xin phép chủ nhà trước. Sửa xong lúc trả mặt bằng có phải trả về nguyên trạng không. Ghi rõ từ đầu thì lúc dọn đi không bị trừ tiền cọc vì tội sửa nhà.

Treo biển và dùng vỉa hè

Cửa hàng nào cũng cần treo biển. Hợp đồng nên ghi rõ được treo biển ở đâu, to cỡ nào, có được treo ra vỉa hè không. Không ghi thì treo lên chủ nhà bắt gỡ, tiền biển mất.

Vỉa hè trước cửa hàng có được bày hàng không. Nhiều cửa hàng bày thêm bàn ghế, kệ hàng ra vỉa hè buổi tối. Được hay không phải ghi rõ, vì vỉa hè thuộc quản lý phường, không phải của chủ nhà cho là xong.

Biển hiệu hư, rơi trúng người thì ai chịu. Cửa hàng treo thì cửa hàng chịu, nên làm biển chắc chắn. Tiền làm biển chắc tốn hơn tiền làm biển ẩu, nhưng rẻ hơn tiền đền khi biển rơi.

Muốn đổi biển mới, biển to hơn thì xin phép chủ nhà trước. Chủ nhà đồng ý thì làm, không đồng ý thì giữ biển cũ. Tự ý đổi rồi bị bắt gỡ là mất tiền hai lần.

Cách chọn biển hiệu sao cho khách dễ thấy có trong bài làm bảng hiệu biển quảng cáo. Biển đẹp mà treo sai chỗ thì cũng như không.

Chấm dứt hợp đồng trước hạn

Cửa hàng làm ăn không được muốn dọn đi sớm thì phải báo trước bao lâu. Thường báo trước một đến ba tháng. Báo đủ thì mất ít tiền phạt, báo gấp thì phạt nặng.

Tiền cọc xử lý thế nào khi dọn sớm. Hợp đồng nên ghi rõ dọn sớm thì mất cọc hay được trả lại một phần. Không ghi thì chủ nhà giữ hết, cửa hàng không đòi được.

Chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng sớm thì cũng phải báo trước như vậy. Báo đủ thì cửa hàng có thời gian tìm chỗ mới. Báo gấp thì chủ nhà phải đền, ghi rõ mức đền từ đầu.

Dọn đi thì mặt bằng trả về tình trạng nào. Dọn sạch, tháo biển, trả về nguyên trạng hay sao. Ghi rõ thì lúc bàn giao không cãi nhau, tiền cọc trả nhanh.

Trước khi ký nên làm gì

Trước khi ký nên đọc kỹ từng điều khoản. Không nên vội vàng ký vì sợ mất mặt bằng. Mất mặt bằng còn tìm lại được, ký sai hợp đồng thì mất tiền mất thời gian.

Nên đàm phán trước khi ký. Giá thuê, thời hạn, điều khoản phạt — tất cả đều đàm phán trước. Đàm phán trước thì cả hai bên biết, không tranh chấp sau này.

Nên có người đọc hợp đồng cùng. Người khác đọc cùng thì phát hiện điều khoản khó hiểu. Không nên đọc một mình, dễ bỏ sót.

Nên giữ lại bản hợp đồng. Hợp đồng gốc giữ lại, không để mất. Khi có tranh chấp thì hợp đồng là bằng chứng.

Muốn biết mở cửa hàng đầu tiên hết bao nhiêu tiền, từ tiền thuê đến tiền hàng, xem bài mở cửa hàng đầu tiên cần bao nhiêu vốn. Tính đủ vốn rồi hẵng ký thuê, khỏi ký xong mới thấy thiếu tiền.

Cần tư vấn theo ngành, gọi hotline/Zalo 0907.943.968.