Thuê mặt tiền hay trong hẻm bán vẫn đông khách

Đi tìm mặt bằng ai cũng nghe câu này: mặt tiền mới bán được. Nghe xong nhiều người cắn răng thuê chỗ đắt, trả mười mấy triệu một tháng, rồi ngồi nhìn tiền cọc bay dần vì khách không đông như tưởng. Ngược lại cũng có người thuê hẻm cho rẻ rồi than không ai biết quán mình ở đâu.

Nói gọn. Mặt tiền mua khách vãng lai bằng tiền thuê. Trong hẻm tiết kiệm tiền thuê nhưng phải tốn tiền kéo khách tới. Bài này so từng khoản để biết shop mình hợp đâu, và thuê hẻm thì làm sao cho đông.

Cách chọn mặt bằng đắt khách nói chung đã có ở bài chọn mặt bằng buôn bán đắt khách. Bài này chỉ so hai kiểu vị trí, không nói lại từ đầu.

Tiền thuê chênh nhau thế nào

Cùng một khu, mặt tiền và trong hẻm chênh nhau rất xa. Mặt phố đông người qua lại mười lăm hai chục triệu một tháng là thường. Rẽ vào hẻm một trăm mét còn bảy tám triệu. Vào sâu ba trăm mét còn bốn năm triệu. Cùng diện tích mà giá còn một phần ba.

Nhưng đừng so giá thuê mà phải so tổng tiền để có khách. Mặt tiền đắt nhưng khách tự tới, không tốn tiền quảng cáo mấy. Hẻm rẻ nhưng phải chạy quảng cáo, treo biển chỉ đường, giảm giá kéo khách tới lần đầu. Cộng tiền quảng cáo vào tiền thuê hẻm rồi so với mặt tiền mới ra con số thật.

Ví dụ quán trà sữa. Thuê mặt tiền mười hai triệu, khách vãng lai ngày trăm ly. Thuê hẻm bốn triệu, phải chạy quảng cáo ba triệu một tháng, giảm giá khai trương hai triệu, tổng chín triệu mà khách ngày sáu chục ly. Tính ra mặt tiền đắt hơn ba triệu nhưng bán gần gấp đôi, tiền lời hơn hẳn.

Tiền cọc cũng chênh. Mặt tiền thường cọc ba tháng cộng một tháng đầu, vào là mất gần năm chục triệu. Hẻm cọc một hai tháng, vào nhẹ nhàng hơn nhiều. Vốn mỏng mà thuê mặt tiền thì tiền cọc ăn hết vốn nhập hàng.

Khách vãng lai và khách tìm tới

Mặt tiền sống bằng khách vãng lai. Người đi đường thấy quán, đói thì vào, khát thì ghé. Không cần biết quán trước, không cần ai giới thiệu. Món ăn nhanh, đồ uống, tạp hóa, cắt tóc gội đầu sống khỏe kiểu này.

Hẻm sống bằng khách tìm tới. Khách biết quán ngon, bạn giới thiệu, xem trên mạng rồi tới. Không ai đi ngang hẻm mà đói bụng rẽ vào ăn thử. Nên quán hẻm phải có món đáng để người ta cất công đi, hoặc giá rẻ hơn mặt tiền rõ rệt.

Điểm này quyết định món nào thuê đâu. Món ăn liền, quyết định nhanh trong năm giây thì mặt tiền. Món cần suy nghĩ, đặt lịch trước, khách đã biết mình thì hẻm được. Tiệm nail, spa, quán nhậu có tiếng, shop đồ si tuyển chọn hợp hẻm. Quán cơm, trà sữa, bánh mì hợp mặt tiền.

Quán hẻm muốn có khách vãng lai thì phải kéo họ từ đầu hẻm vào. Biển chỉ đường to rõ, mùi thơm bay ra đầu hẻm, nhân viên đứng mời giờ đông. Làm được thì hẻm cũng có khách ngang qua, không làm thì hẻm chỉ có khách quen.

Chỗ để xe quyết định sống chết

Hẻm thua mặt tiền đau nhất ở chỗ để xe. Mặt tiền khách tấp vào vỉa hè, mua xong đi. Hẻm nhỏ hai xe tránh nhau còn khó, khách tới không biết để xe đâu, để tràn ra bị phạt, bị hàng xóm chửi.

Thuê hẻm phải xem chỗ để xe trước khi xem quán. Có sân chung rộng không, có bãi xe gần đó không, hẻm đủ rộng cho ô tô vào không. Quán ăn gia đình mà ô tô không vào được là mất nửa khách cuối tuần. Khách đi ô tô không bao giờ lội hẻm xa để ăn.

Nếu không có chỗ để xe thì phải thuê thêm. Thuê bãi gần đó, thuê người trông xe, cộng vào tiền thuê hẻm. Nhiều quán tính tiền thuê hẻm rẻ mà quên tiền bãi xe, cộng lại gần bằng mặt tiền mà khách vẫn phải đi bộ xa.

Mặt tiền cũng có chuyện vỉa hè. Vỉa hè bị cấm để xe thì khách cũng ngại. Hỏi rõ phường cho để xe tới mấy giờ, có bị phạt không. Mặt tiền mà không để được xe thì cũng như hẻm, mất lợi thế lớn nhất.

Quảng cáo bù cho hẻm tốn bao nhiêu

Quán hẻm phải tốn tiền để người ta biết mình ở đâu. Chạy quảng cáo quanh khu, đăng hội nhóm ăn uống, mời người review, treo biển từ đầu hẻm vào tới quán. Tháng đầu tốn nhiều nhất, sau có khách quen thì giảm dần.

Tính thử: quảng cáo ba triệu một tháng, biển bảng hai triệu một lần, giảm giá khai trương vài triệu. Ba tháng đầu tốn thêm chục triệu để kéo khách. Cộng vào tiền thuê hẻm một năm thì hẻm không còn rẻ như tưởng.

Nhưng quảng cáo có cái lợi lâu dài. Khách tới vì quảng cáo mà ưng thì thành khách quen, sau không tốn tiền kéo nữa. Mặt tiền thì tháng nào cũng trả tiền thuê cao để có khách vãng lai, không bao giờ giảm được. Hẻm càng về sau càng nhẹ nếu giữ được khách.

Quán hẻm nên xin khách đánh giá trên bản đồ. Khách tìm quán trên điện thoại thấy nhiều sao, chỉ đường tới nơi là tới được. Bản đồ là biển hiệu miễn phí của quán hẻm, đừng bỏ trống.

An ninh và hàng xóm trong hẻm

Hẻm có chuyện riêng mà mặt tiền ít gặp. Hàng xóm sát vách, nấu nướng mùi bay sang, khách ồn ào bị phàn nàn, để xe tràn ra bị chửi. Quán nhậu, quán nướng trong hẻm dễ bị kiện ồn, bị phường xuống kiểm tra.

Thuê hẻm phải chào hàng xóm trước, xin phép trước khi ồn. Bán khuya thì hỏi giờ giới nghiêm của khu. Có chỗ mười giờ đêm phải đóng cửa, quán nhậu thuê vào là chết. Hỏi kỹ trước khi ký, đừng ký rồi mới biết.

Mặt tiền thì ồn ào không ai kiện vì phố vốn ồn. Bán khuya được, xe cộ ra vào thoải mái. Đổi lại mặt tiền bụi bặm, hàng bày ra bám bụi, mưa tạt ướt hết. Mỗi chỗ một kiểu cực.

Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kiểu nào cũng vậy. Thời hạn thuê, tiền tăng mỗi năm, ai sửa nhà khi hỏng, cách đọc có trong bài hợp đồng thuê mặt bằng.

Bảng so nhanh một nhìn

Tiền thuê: mặt tiền gấp hai tới năm lần hẻm cùng khu.

Khách: mặt tiền có khách vãng lai, hẻm phải kéo khách tìm tới.

Để xe: mặt tiền dễ, hẻm phải lo chỗ để xe trước.

Quảng cáo: mặt tiền ít tốn, hẻm tốn ba tháng đầu.

Hàng xóm: mặt tiền thoải mái ồn, hẻm phải giữ ý.

Vốn vào: mặt tiền cọc lớn, hẻm vào nhẹ.

Shop nào thuê đâu

Thuê mặt tiền nếu: bán món ăn liền quyết định nhanh, cần khách vãng lai, vốn cọc đủ, hàng cần trưng ra cho người đi đường thấy, mở quán đầu tiên chưa có khách quen.

Thuê hẻm nếu: món có tiếng hoặc khách quen sẵn, bán online là chính cần kho rẻ, vốn mỏng, khách đặt lịch trước không cần ngang qua, tìm được hẻm có chỗ để xe.

Còn lửng lơ thì tính một phép: tiền thuê mặt tiền trừ tiền thuê hẻm ra số chênh. Số chênh đó chia cho lời mỗi khách ra số khách vãng lai cần thêm mỗi tháng. Tự hỏi quán mình có kéo được từng đó khách vãng lai không. Kéo được thì thuê mặt tiền, không thì thuê hẻm rồi dùng tiền chênh chạy quảng cáo.

Mở quán đầu tiên tốn nhiều khoản ngoài tiền thuê. Tiền sửa quán, tiền nhập hàng, tiền dự phòng ba tháng ế, cách tính có trong bài mở cửa hàng đầu tiên cần bao nhiêu vốn. Đừng dồn hết vốn vào tiền thuê rồi không còn tiền sống qua tháng đầu.

Hẻm cụt và hẻm thông khác nhau xa

Không phải hẻm nào cũng giống nhau. Hẻm thông hai đầu thì người đi qua lại, quán có khách ngang qua như mặt tiền nhỏ. Hẻm cụt thì chỉ có người trong hẻm đi ra đi vào, quán không có khách lạ nào. Thuê hẻm thông đắt hơn hẻm cụt nhưng đáng hơn nhiều.

Đi xem hẻm vào giờ bán. Sáng xem người đi chợ qua lại bao nhiêu, trưa xem công nhân đi ăn bao nhiêu, tối xem người đi chơi bao nhiêu. Hẻm đông người qua lại giờ nào thì quán bán giờ đó. Hẻm vắng cả ngày thì chỉ bán cho khách quen, đừng mong khách lạ.

Hẻm gần trường học, gần chợ, gần khu trọ thì dù là hẻm vẫn đông. Học sinh tan học đi qua, công nhân đi làm về qua, người thuê trọ đi chợ qua. Những hẻm này thuê rẻ hơn mặt tiền mà khách không kém bao nhiêu. Tìm hẻm kiểu này là tìm được vàng.

Hẻm sâu quá năm trăm mét thì khách ngại vào dù món ngon. Đi bộ năm phút mới tới quán là giới hạn của đa số khách. Xa hơn thì chỉ khách thật quen mới tới. Đo từ đầu hẻm vào tới quán bằng bước chân, quá năm phút thì cân nhắc lại.

Sửa quán hẻm cho khách dám vào

Quán hẻm hay bị chê tối, ẩm, khó tìm. Sửa ba chỗ này là khách dám vào ngay. Đèn sáng từ đầu hẻm vào tới quán, khách đi tối không sợ. Biển to rõ ở ngã rẽ, khách không phải hỏi đường. Mặt quán sạch gọn, khách nhìn từ xa đã muốn vào.

Đừng sửa sang trọng quá. Quán hẻm mà sửa như nhà hàng lớn thì khách nghĩ đắt, không dám vào. Sửa sạch, sáng, gọn là đủ. Tiền sửa để dành chạy quảng cáo kéo khách lần đầu, khách tới thấy sạch là ở lại.

Mùi cũng quan trọng. Hẻm ẩm hay có mùi, quán ăn mà lẫn mùi hẻm thì khách ăn mất ngon. Lắp quạt hút, mở cửa thoáng, đốt nến thơm giờ đông. Quán thơm thì khách ngồi lâu, ngồi lâu thì gọi thêm món.

Chỗ ngồi trong hẻm thường chật. Kê bàn ghế gọn, lối đi rộng cho khách ra vào dễ. Khách phải lách qua bàn khác mới vào được chỗ mình thì họ ngại. Bỏ bớt một bàn để lối thoáng còn hơn kê chật mà khách không vào.

Giá thuê hẻm thương lượng được nhiều

Chủ nhà mặt tiền ít bớt giá vì người thuê xếp hàng. Chủ nhà trong hẻm thì nhà trống lâu, mình tới thuê là mừng, bớt được nhiều. Đừng ngại trả giá, trả thấp hơn giá chào hai chục phần trăm là thường.

Thuê dài hạn thì ép giá xuống. Ký ba năm thì xin giữ giá hai năm đầu, năm thứ ba tăng không quá mười phần trăm. Chủ nhà hẻm sợ nhà trống nên hay đồng ý. Ký một năm thì năm sau tăng giá là chuyện thường, quán vừa đông là bị tăng.

Xin thêm thời gian sửa quán miễn phí. Nửa tháng tới một tháng không tính tiền thuê để sửa. Chủ nhà hẻm hay cho vì nhà đang trống, cho ở sớm còn hơn trống tiếp. Mặt tiền thì khó xin vì người khác sẵn sàng vào ngay.

Hỏi luôn chuyện sang nhượng sau này. Quán hẻm làm ăn được mà muốn sang thì có được sang không, chủ nhà lấy phí bao nhiêu. Hỏi trước để sau không cãi. Nhiều quán hẻm sang giá tốt vì tiền thuê rẻ, người mua ham.

Cần tư vấn theo ngành, gọi hotline/Zalo 0907.943.968.